Cedolare secca su immobili in usufrutto: chi può sceglierla

Su un immobile in usufrutto la cedolare secca può sceglierla solo l'usufruttuario, perché è lui che dà in affitto la casa e incassa il canone; il nudo proprietario non percepisce nulla e quindi non ha alcun reddito da tassare. È una situazione frequente nelle famiglie, per esempio quando i genitori donano la casa ai figli e si tengono l'usufrutto.

L'usufruttuario: tutti i diritti e tutti gli adempimenti

La norma ammette alla cedolare le persone fisiche titolari della proprietà o di un diritto reale di godimento, e l'usufrutto è proprio uno di questi diritti. Per l'usufruttuario valgono quindi le stesse regole di un proprietario pieno:

• firma il contratto come locatore e lo registra;
• esercita l'opzione nel modello RLI alla registrazione o all'inizio di un'annualità successiva;
• comunica all'inquilino la rinuncia agli aumenti del canone, ISTAT compreso, se non è già scritta nel contratto;
• dichiara il canone nel quadro B del 730 o nel quadro RB del modello Redditi;
• versa saldo e acconti con le stesse scadenze dell'IRPEF.

Anche i requisiti dell'immobile restano quelli ordinari: deve essere abitativo, in categoria da A/1 ad A/11 escluso A/10, e la locazione non deve avvenire nell'esercizio di un'impresa o di una professione. Infine, l'usufruttuario è anche il soggetto tenuto a pagare l'IMU, che la cedolare non sostituisce.

Il nudo proprietario: nessun reddito, nessuna scelta

Il nudo proprietario non dichiara il canone, non paga la cedolare e non deve esercitare alcuna opzione. Il reddito della locazione è attribuito a chi ha il diritto di godere dell'immobile, cioè all'usufruttuario. Anche se, di fatto, in famiglia l'affitto viene poi girato al figlio, ai fini fiscali il titolare del reddito resta il genitore usufruttuario.

Esempio: la cedolare conviene alla mamma usufruttuaria

Anna ha donato al figlio la nuda proprietà di un appartamento a Torino e ha mantenuto l'usufrutto. Lo affitta a canone libero a 850 euro al mese, cioè 10.200 euro l'anno, e ha una pensione di 32.000 euro: il suo reddito si trova quindi nello scaglione IRPEF del 33%.

• Regime ordinario: si tassa il 95% del canone, cioè 9.690 euro. Con l'aliquota del 33% l'IRPEF è di 3.197,70 euro, a cui si aggiungono le addizionali regionale e comunale e la sua metà dell'imposta di registro (2% di 10.200 euro = 204 euro l'anno, di regola divisi con l'inquilino).
• Cedolare al 21%: 10.200 × 21% = 2.142 euro, senza addizionali e senza registro.

Il risparmio supera i 1.000 euro l'anno anche senza contare le addizionali. In più, il canone in cedolare non si somma alla pensione per determinare l'aliquota IRPEF. Attenzione però alle detrazioni: spese mediche o bonus edilizi restano utilizzabili contro l'IRPEF della pensione, che nel caso di Anna è ampiamente capiente. Per confrontare i due regimi sul tuo caso usa il calcolatore cedolare o IRPEF.

Domande frequenti

Se l'usufrutto è di due coniugi, chi sceglie?

Quando i titolari sono più di uno, ciascuno sceglie per sé: uno può optare per la cedolare sulla propria quota di canone e l'altro restare nel regime ordinario. Conviene comunque valutare la scelta insieme, perché i redditi dei due possono essere molto diversi.

Cosa succede quando l'usufrutto si estingue?

Alla morte dell'usufruttuario il nudo proprietario diventa pieno proprietario. Cosa accade al contratto in corso dipende dalle regole del codice civile sulle locazioni concluse dall'usufruttuario: è un passaggio da verificare con un professionista. Da quando il canone spetta a lui, il nuovo pieno proprietario valuta autonomamente se applicare la cedolare.

E se l'immobile in usufrutto è dato in affitto breve?

Anche qui conta l'usufruttuario. Valgono le regole degli affitti fino a 30 giorni: dal 2026 il 21% sull'immobile scelto in dichiarazione, il 26% sul secondo e la presunzione di attività d'impresa dal terzo. I dettagli sono nella guida agli affitti brevi.

Il diritto di abitazione funziona allo stesso modo?

Il principio è lo stesso, perché anche questo è un diritto reale di godimento; ma il diritto di abitazione è pensato per l'uso diretto della casa da parte del titolare, quindi prima di affittare verifica con un professionista cosa consente l'atto che lo ha costituito.

Prima di firmare il contratto, fai una simulazione con il calcolatore della cedolare secca e, se ci sono più usufruttuari o una successione in vista, fatti seguire da un commercialista o da un CAF.

Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.