Cedolare secca e affitto di una stanza: la locazione parziale

Sì, puoi applicare la cedolare secca anche se affitti una stanza della tua casa e non l'intero appartamento: la locazione parziale di un immobile abitativo rientra nel regime alle stesse condizioni di un affitto intero, anche se nella casa continui a viverci tu. Ecco le risposte ai dubbi più frequenti.

Requisiti e contratti

Quali condizioni devono esserci?

Le stesse di qualsiasi cedolare: sei una persona fisica proprietaria o titolare di un diritto reale come l'usufrutto, l'immobile è abitativo (categoria da A/1 ad A/11, escluso A/10) e non affitti nell'ambito di un'attività d'impresa o professionale.

Che contratto devo usare?

Dipende da chi è l'inquilino e da quanto tempo resta:

• libero 4+4 o concordato 3+2 per chi si trasferisce stabilmente;
• transitorio da 1 a 18 mesi per esigenze temporanee, come un lavoro a termine;
• contratto per studenti universitari da 6 a 36 mesi, il più usato per le stanze nelle città universitarie.

Transitori e contratti per studenti a canone concordato accedono alla cedolare al 10% se il comune è ad alta tensione abitativa. Puoi verificarlo nell'elenco dei comuni con cedolare al 10% per provincia.

Se affitto due stanze a due persone diverse?

Fai due contratti distinti, ciascuno registrato con il proprio modello RLI. L'opzione si esercita contratto per contratto: potresti scegliere la cedolare per uno e il regime ordinario per l'altro, anche se di solito conviene la stessa scelta per entrambi.

Quanto si paga

Un esempio con due stanze a Bologna

Paolo vive in un quadrilocale a Bologna e affitta due stanze a due studenti universitari con contratto a canone concordato, a 380 euro al mese ciascuna. In un anno incassa 380 × 2 × 12 = 9.120 euro. Bologna è un comune ad alta tensione abitativa, quindi la cedolare è al 10%: 912 euro in tutto. Con due contratti a canone libero l'aliquota sarebbe il 21%, cioè 1.915,20 euro, oltre il doppio.

Luce, gas e internet sono tassati?

Gli oneri accessori e le spese condominiali rimborsati dall'inquilino non fanno parte del canone tassato, purché nel contratto siano indicati separatamente dal canone. Se invece pattuisci un unico importo "tutto compreso", la cedolare si calcola sull'intera cifra. Nelle stanze in affitto è un errore frequente: scrivere due voci distinte ti fa pagare meno.

Il deposito cauzionale va dichiarato?

No. Il deposito, che non può superare tre mensilità, non è un tuo reddito: produce interessi legali a favore dell'inquilino e alla fine del contratto lo restituisci.

Stanze in affitto breve

E se affitto la stanza per pochi giorni ai turisti?

Se ogni soggiorno dura fino a 30 giorni rientri negli affitti brevi. Il limite degli immobili si conta per unità immobiliare e non per stanza: affittare tre camere dello stesso appartamento significa usare un solo immobile, a cui si applica il 21% se è quello che scegli in dichiarazione. Valgono anche gli obblighi del settore, come il CIN, la comunicazione degli ospiti tramite Alloggiati Web e l'imposta di soggiorno dove il Comune l'ha istituita. Trovi tutto nella guida agli affitti brevi.

Posso alternare stanza a lungo termine e affitti brevi?

Sì, purché ogni rapporto segua le sue regole: il contratto a lungo termine con registrazione e opzione nel modello RLI, gli affitti brevi con le regole e gli adempimenti propri. Nel conteggio degli immobili per gli affitti brevi l'appartamento resta comunque uno solo.

Due dettagli da non trascurare

Con la cedolare rinunci per tutta la durata dell'opzione agli aggiornamenti del canone, ISTAT compreso: la rinuncia va comunicata all'inquilino con raccomandata o PEC, se non è già scritta nel contratto. Inoltre il reddito della stanza non fa cumulo per l'aliquota IRPEF, ma conta per l'ISEE e per stabilire se sei fiscalmente a carico di un familiare: tienine conto se il tuo reddito complessivo è vicino a queste soglie. Infine, l'IMU non è sostituita dalla cedolare: segui le regole del tuo Comune per l'immobile in cui vivi e affitti la stanza.

Per calcolare quanto pagherai sulla tua stanza usa il calcolatore della cedolare secca; per i casi misti, con più contratti o affitti brevi, fatti seguire da un CAF o da un commercialista.

Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.