Cedolare secca per i non residenti in Italia: come funziona

Sì, anche i non residenti in Italia possono scegliere la cedolare secca sugli affitti degli immobili che possiedono nel nostro Paese: le regole sono le stesse dei residenti, con qualche attenzione in più sugli adempimenti. Se vivi all'estero e affitti un appartamento in Italia, il reddito da locazione si considera prodotto qui e va dichiarato al fisco italiano, e la cedolare è spesso il modo più semplice per gestirlo.

Chi può scegliere la cedolare dall'estero

La norma di riferimento è l'art. 3 del D.Lgs. 23/2011, che non pone condizioni legate alla residenza. Possono optare le persone fisiche titolari della proprietà o di un diritto reale di godimento, come l'usufrutto, su immobili abitativi accatastati da A/1 ad A/11, esclusi gli uffici A/10. Le pertinenze, come box e cantina, rientrano se sono affittate insieme all'abitazione o con un contratto separato allo stesso inquilino.

Restano fuori soltanto le locazioni fatte nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione. In altre parole, conta come affitti, non dove vivi.

Le aliquote non cambiano

• 21% per i contratti a canone libero, come il classico 4+4;
• 10% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa: le grandi città come Roma, Milano, Napoli o Torino, i comuni confinanti, i capoluoghi di provincia e gli altri comuni previsti dalla normativa;
• 21% per il canone concordato fuori da questi comuni;
• per gli affitti brevi fino a 30 giorni, dal 2026, 21% sull'immobile scelto in dichiarazione e 26% sul secondo, mentre dal terzo immobile si presume un'attività d'impresa.

Cosa devi fare in pratica

Gli adempimenti sono quelli di qualsiasi proprietario, ma per chi vive fuori dall'Italia richiedono un minimo di organizzazione, soprattutto per rispettare le scadenze a distanza:

1. Codice fiscale italiano: serve per registrare il contratto e per versare le imposte. Se non ce l'hai, va richiesto prima di firmare.
2. Registrazione e opzione: l'opzione si esprime nel modello RLI quando registri il contratto, entro 30 giorni dalla stipula, oppure nelle annualità successive entro 30 giorni dall'inizio dell'annualità. Trovi i passaggi nella guida su come esercitare l'opzione nel modello RLI.
3. Rinuncia agli aumenti: prima dell'opzione comunichi all'inquilino, con raccomandata o PEC, che rinunci agli aggiornamenti del canone, ISTAT compreso, salvo che la rinuncia sia già scritta nel contratto.
4. Dichiarazione dei redditi: il canone va indicato nel quadro RB del modello Redditi, segnalando l'opzione per la cedolare. Chi non è residente usa di norma il modello Redditi e non il 730.
5. Versamenti con F24: le scadenze sono quelle dell'IRPEF. Dall'estero puoi pagare tramite una banca italiana, affidarti a un intermediario oppure usare le modalità previste per chi non ha un conto in Italia.

Molti proprietari che vivono all'estero delegano registrazione, dichiarazione e versamenti a un CAF o a un commercialista in Italia: è una scelta pratica, perché le scadenze sono le stesse ogni anno e un ritardo si paga con sanzioni e interessi.

Un esempio di calcolo

Marco vive a Berlino e affitta a canone libero il suo bilocale di Bologna a 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l'anno. Con la cedolare al 21% paga 9.600 × 21% = 2.016 euro, senza imposta di registro e senza bollo sul contratto. Nel regime ordinario, invece, sarebbe tassato il 95% del canone, cioè 9.120 euro: anche solo con l'aliquota IRPEF più bassa, il 23%, l'imposta sarebbe di 2.097,60 euro, prima di eventuali addizionali e della quota di registro.

Dal secondo anno Marco deve versare anche l'acconto, pari al 100% della cedolare dell'anno precedente. Poiché supera 257,52 euro, si divide in due rate:

• 40%, cioè 806,40 euro, entro il 30 giugno con il codice tributo 1840;
• 60%, cioè 1.209,60 euro, entro il 30 novembre con il codice tributo 1841.

Il saldo si versa entro il 30 giugno con il codice 1842. Per simulare le tue scadenze puoi usare il calcolatore di acconto e saldo.

Doppia imposizione e Paese di residenza

Pagare la cedolare in Italia non sempre chiude la questione: anche lo Stato in cui vivi potrebbe chiederti di dichiarare il reddito dell'immobile italiano. Le convenzioni contro le doppie imposizioni firmate dall'Italia prevedono in genere meccanismi per evitare di pagare due volte sullo stesso reddito, ma il funzionamento cambia da Paese a Paese. Prima di decidere, verifica come viene trattata la cedolare secca italiana dove hai la residenza.

I costi che restano comunque

La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo sul contratto, ma non l'IMU, che resta a carico del proprietario anche se vive all'estero. La TARI, invece, è di norma pagata dall'inquilino che occupa l'immobile.

Per una prima stima dell'imposta usa il calcolatore della cedolare secca, poi fatti seguire da un commercialista che conosca anche le regole fiscali del tuo Paese di residenza.

Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.