Chi può esercitare l’opzione
La scelta spetta al locatore persona fisica che possiede l’immobile in proprietà o per un diritto reale, come l’usufrutto, e lo affitta fuori dall’attività d’impresa o professionale. L’immobile deve essere abitativo, nelle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la A/10, e le pertinenze affittate insieme seguono lo stesso regime.
Se l’immobile è in comproprietà, ogni proprietario decide per sé: chi sceglie la cedolare paga il 21% o il 10% sulla sua quota di canone, chi non la sceglie resta nel regime ordinario e versa la sua parte di imposta di registro.
Alla registrazione del contratto
È il momento più semplice. Il contratto si registra con il modello RLI entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente, e nella sezione dedicata all’immobile si barra la scelta per la cedolare secca. In questo caso:
- non si paga l’imposta di registro, né per la prima annualità né per le successive;
- non si paga l’imposta di bollo sul contratto;
- il canone esce dall’IRPEF e si tassa al 21% o al 10% in dichiarazione dei redditi.
La registrazione si fa online con i servizi dell’Agenzia delle Entrate, tramite un intermediario abilitato o presso un ufficio territoriale.
Nelle annualità successive
Chi ha registrato il contratto in regime ordinario può passare alla cedolare in una delle annualità successive. L’opzione si comunica con il modello RLI entro il termine per il versamento dell’imposta di registro annuale, cioè entro 30 giorni dall’inizio della nuova annualità. Da quell’annualità in poi il registro non è più dovuto.
In caso di proroga
Alla scadenza del contratto la proroga si comunica con il modello RLI entro 30 giorni, ed è il momento per confermare o esercitare la cedolare per il nuovo periodo. Se ci si dimentica la comunicazione ma si è continuato a comportarsi da “cedolarista”, versando l’imposta e dichiarando il canone in cedolare, l’opzione non decade: si paga una sanzione di 100 €, ridotta a 50 € se la comunicazione arriva entro 30 giorni dal termine.
La comunicazione all’inquilino
Prima di esercitare l’opzione il locatore deve informare l’inquilino, con raccomandata o PEC, che rinuncia per tutta la durata della cedolare ad aumentare il canone, compreso l’aggiornamento ISTAT. La comunicazione non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto: è la soluzione più pratica per i nuovi contratti.
Immobile abitativo A/1–A/11 (no A/10) · locatore persona fisica · clausola di rinuncia agli aumenti nel contratto o raccomandata · opzione barrata nel modello RLI · cedolare indicata nella dichiarazione dei redditi.
Per stimare l’imposta che pagherai usa il calcolo della cedolare secca e, per le scadenze, il calcolatore di acconto e saldo.
Domande frequenti
Si può scegliere la cedolare dopo la registrazione?
Sì, all’inizio di ogni annualità successiva, comunicandolo con il modello RLI entro 30 giorni, cioè entro il termine in cui si dovrebbe pagare il registro annuale.
Cosa succede se non mando la raccomandata all’inquilino?
La comunicazione è richiesta dalla legge prima dell’opzione. Non serve se il contratto contiene già la rinuncia agli aumenti del canone. In caso di dubbio conviene inviarla anche a opzione già fatta e conservarne la ricevuta.
Anche il 730 serve per la cedolare?
Sì. L’opzione nel modello RLI vale ai fini del registro, ma la cedolare si calcola e si dichiara ogni anno nel 730 o nel modello Redditi, dove si scelgono anche le aliquote.
Guida informativa aggiornata alla normativa in vigore nel 2026. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.