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Cedolare secca o IRPEF: cosa conviene nel 2026

Confronta la cedolare secca con la tassazione ordinaria IRPEF usando gli scaglioni 2026 (23%, 33%, 43%), le addizionali e l’imposta di registro.

Calcolatore di convenienza

Inserisci il canone e gli altri redditi dell’anno.

Reddito complessivo senza l’affitto.
Valore di esempio: dipende da regione e comune.

Come facciamo il confronto

Per il regime ordinario il calcolatore somma tre voci:

  • IRPEF marginale: la differenza tra l’IRPEF sul reddito complessivo con l’affitto e quella senza, con gli scaglioni 2026 della L. 199/2025 (23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre);
  • addizionali regionale e comunale sull’imponibile da locazione;
  • imposta di registro annua del 2%, per la metà a carico del proprietario (ridotta al 70% per il canone concordato).

Per la cedolare secca basta applicare il 21% o il 10% all’intero canone annuo: registro e bollo non sono dovuti.

Gli esempi più comuni

SituazioneCosa conviene di solito
Canone concordato, qualsiasi redditoCedolare al 10%: quasi sempre più leggera
Canone libero, reddito oltre 28.000 €Cedolare al 21%: l’IRPEF partirebbe dal 33% più addizionali
Canone libero, reddito sotto 28.000 €Da valutare: 23% IRPEF sul 95% più addizionali e registro, contro il 21%
Molte spese o detrazioni da recuperareVerifica con un professionista: il regime ordinario può tornare utile

Cosa il calcolo non vede

Oltre al risparmio d’imposta, valuta altri aspetti:

  • con la cedolare rinunci all’aggiornamento ISTAT, che su contratti lunghi e con inflazione alta pesa;
  • il canone in cedolare non fa cumulo con gli altri redditi, ma conta per alcune soglie, come quella dei familiari a carico e dell’ISEE;
  • la scelta si può cambiare ogni anno con la revoca o con l’opzione nelle annualità successive.

Domande frequenti

Quando conviene la cedolare secca rispetto all’IRPEF?

Con il canone concordato al 10% conviene quasi sempre. Con il canone libero al 21% conviene di norma quando il reddito complessivo supera i 28.000 €, perché il canone verrebbe tassato al 33% o al 43% più le addizionali.

Perché nel regime ordinario si tassa il 95% del canone?

La legge riconosce una deduzione forfettaria del 5% del canone per le spese. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa si aggiunge un’ulteriore riduzione del 30%, quindi si tassa il 66,5% del canone.

Il calcolo considera le detrazioni?

No. Il confronto calcola l’IRPEF marginale dovuta sul canone. Se hai detrazioni importanti che rischi di non poter usare per incapienza, il risultato reale del regime ordinario può cambiare.