Cedolare secca e inquilino moroso: si pagano i canoni non incassati?

Se l’inquilino smette di pagare, i canoni non percepiti non si tassano con la cedolare secca, ma solo se puoi provare la morosità con un’intimazione di sfratto per morosità o con un’ingiunzione di pagamento notificata. Senza questa prova, il fisco considera dovuta l’imposta sull’intero canone pattuito, anche sui mesi in cui non hai visto un euro.

La regola vale per i contratti di locazione abitativa stipulati dal 2020 ed è uguale sia con la cedolare sia nel regime ordinario.

Perché il canone si tassa anche se non lo incassi

La cedolare si calcola sul canone annuo pattuito nel contratto, non su quello effettivamente ricevuto. È una scelta del legislatore per evitare abusi: altrimenti basterebbe dichiarare di non aver incassato per non pagare. Per questo la legge chiede un documento con data certa che dimostri il mancato pagamento.

Cosa serve per non pagare l’imposta

• L’intimazione di sfratto per morosità, notificata all’inquilino;
• in alternativa, l’ingiunzione di pagamento notificata, ottenuta con un decreto ingiuntivo.

Solleciti, messaggi e lettere di diffida sono utili per tentare un accordo, ma da soli non bastano a togliere i canoni dalla base imponibile. Serve l’atto giudiziario notificato, che di regola si ottiene tramite un avvocato.

Un caso concreto

Hai affittato un appartamento a 900 € al mese, con canone libero e cedolare al 21%. Il canone annuo pattuito è 10.800 €. L’inquilino paga regolarmente fino a maggio, poi si ferma. A settembre, dopo vari solleciti, il tuo avvocato notifica l’intimazione di sfratto per morosità.

• Canoni incassati: 5 mesi × 900 € = 4.500 €.
• Cedolare dovuta con la morosità provata: 4.500 × 21% = 945 €.
• Cedolare che avresti pagato senza intimazione: 10.800 × 21% = 2.268 €.

La differenza è di 1.323 €: un importo che, in molti casi, copre buona parte delle spese legali per avviare la procedura.

Come muoverti, passo dopo passo

1. Annota ogni mancato pagamento e conserva le ricevute di quelli incassati: ti serviranno per ricostruire con precisione quanto hai ricevuto.
2. Invia un sollecito formale, meglio con raccomandata o PEC, per lasciare traccia.
3. Rivolgiti a un avvocato se la morosità continua: valuterà se procedere con l’intimazione di sfratto o con il decreto ingiuntivo.
4. Verifica la notifica: conta l’atto notificato, non la semplice decisione di procedere.
5. In dichiarazione indica solo i canoni incassati, conservando la documentazione della morosità per eventuali controlli.
6. Controlla l’acconto: per l’anno successivo è calcolato sulla cedolare dichiarata, quindi un anno con meno canoni riduce anche gli acconti.

Gli errori che costano di più

Il primo è aspettare troppo: molti proprietari sperano che l’inquilino si rimetta in pari e rimandano l’avvocato, ma senza un atto notificato il fisco considera dovuta l’imposta su tutto il canone dell’anno. Il secondo è dichiarare comunque meno del pattuito senza avere la prova della morosità, esponendosi a un accertamento. Il terzo è dimenticare di conservare copia dell’atto notificato e delle ricevute dei pagamenti: in caso di controllo sono gli unici documenti che dimostrano quanto hai davvero incassato.

Se poi recuperi le somme

Può capitare che, dopo l’intimazione, l’inquilino saldi in tutto o in parte il debito, oppure che tu recuperi le somme con un pignoramento. In questo caso i canoni recuperati tornano a essere reddito e vanno dichiarati: chiedi al tuo professionista come e in quale anno indicarli.

Contratti stipulati prima del 2020

Per i contratti più vecchi la regola è più restrittiva e il semplice atto notificato non basta. Se il tuo contratto è anteriore al 2020, la gestione dei canoni non incassati va valutata caso per caso con un commercialista o un CAF.

Cosa non cambia con la morosità

• L’IMU resta dovuta da te come proprietario, anche se l’inquilino non paga.
• L’opzione per la cedolare non decade: puoi restare nel regime anche negli anni in cui incassi meno. Se invece vuoi uscirne, trovi i passaggi nella guida alla revoca della cedolare secca.
• Il deposito cauzionale resta una somma a garanzia e non è reddito tuo.

Per vedere come cambiano saldo e acconti in un anno con canoni non incassati usa il calcolatore di acconto e saldo, e fai verificare la documentazione della morosità dal tuo commercialista prima di presentare la dichiarazione.

Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.