Cedolare secca e comproprietà: come funziona con più proprietari

Quando un immobile ha più proprietari, ognuno decide per conto proprio se applicare la cedolare secca alla sua quota di canone: la scelta di uno non vincola gli altri. È una delle situazioni più comuni, pensa alla casa ereditata da più fratelli o all’appartamento intestato a entrambi i coniugi, e anche una di quelle che generano più dubbi.

Ognuno sceglie per la propria quota

In caso di comproprietà il canone si divide tra i proprietari in base alle quote di possesso. Ciascuno dichiara la sua parte e decide il regime fiscale:

• chi opta per la cedolare paga il 21%, o il 10% se il contratto è a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, sulla sua quota intera di canone;
• chi resta nel regime ordinario somma la sua quota agli altri redditi e la tassa con l’IRPEF e le addizionali, sul 95% del canone (66,5% per il concordato nei comuni ad alta tensione abitativa).

L’opzione si esercita nel modello RLI alla registrazione del contratto, oppure nelle annualità successive entro 30 giorni dall’inizio dell’annualità. Nel modello si indica quale dei locatori sceglie la cedolare. Se ti serve un ripasso, trovi i dettagli nella guida su come scegliere la cedolare secca nel modello RLI.

Esempio: due fratelli, due scelte diverse

Marco e Laura hanno ereditato al 50% un appartamento a Milano, affittato con contratto a canone libero a 1.200 € al mese, cioè 14.400 € l’anno. A ciascuno spettano 7.200 €.

Marco ha un reddito da lavoro di 40.000 €, quindi la sua aliquota IRPEF marginale è il 33%. Con la cedolare paga 7.200 × 21% = 1.512 €. Nel regime ordinario pagherebbe 7.200 × 95% × 33% = 2.257,20 €, più addizionali e la sua parte di imposta di registro. Per lui la scelta è facile.

Laura lavora part-time con 12.000 € l’anno e sta usando le detrazioni per una ristrutturazione. Con la cedolare la sua quota di canone resterebbe fuori dall’IRPEF e le detrazioni rischierebbero di non trovare abbastanza imposta da cui scalarsi: è il problema dell’incapienza. Nel regime ordinario l’IRPEF lorda sulla quota sarebbe 7.200 × 95% × 23% = 1.573,20 €, ma le detrazioni possono assorbirla in tutto o in parte. Per lei può avere senso non optare.

Stesso contratto, due regimi diversi: è perfettamente possibile. Per confrontare i due scenari sul tuo reddito puoi usare il calcolatore cedolare o IRPEF.

Registro e aumenti del canone: dove servono accordi

Chi sceglie la cedolare non paga imposta di registro e di bollo sul contratto. Chi resta nel regime ordinario, invece, continua a versare la sua parte di imposta di registro, pari di regola al 2% del canone annuo e divisa a metà con l’inquilino.

Il punto più delicato è la rinuncia agli aumenti. Chi opta per la cedolare rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a qualsiasi aggiornamento del canone, ISTAT compreso, e lo comunica all’inquilino con raccomandata o PEC prima dell’opzione, salvo che la rinuncia sia già scritta nel contratto. Il canone però è uno solo: in pratica la rinuncia finisce per incidere anche sui comproprietari che non optano. È una decisione da prendere insieme, non da soli.

I passaggi da seguire

1. Verificate le quote di possesso di ciascun proprietario, perché saranno la base di ogni calcolo.
2. Ognuno fa la propria simulazione: cedolare contro IRPEF, tenendo conto di aliquota, addizionali, detrazioni e registro.
3. Concordate tra voi la gestione degli aggiornamenti del canone.
4. Se qualcuno opta, inviate all’inquilino la comunicazione di rinuncia agli aumenti, se non è già nel contratto.
5. Registrate il contratto, o comunicate l’opzione nelle annualità successive, con il modello RLI entro 30 giorni, indicando chi sceglie la cedolare.
6. In dichiarazione ciascuno indica la propria quota di canone e il regime scelto.

Situazioni particolari

Se un immobile è gravato da usufrutto, il canone spetta all’usufruttuario, che è anche l’unico a poter scegliere la cedolare: il nudo proprietario non ha reddito da quel contratto. I coniugi in comunione dei beni si dividono il canone al 50% e anche qui ciascuno decide per sé. Può optare anche il comproprietario non residente in Italia, alle stesse condizioni degli altri.

Ogni comproprietario ha una situazione fiscale diversa: fate ciascuno la vostra simulazione con il calcolatore e, se i redditi o le detrazioni sono importanti, fatevi seguire da un commercialista o da un CAF.

Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.