Cedolare secca e risoluzione anticipata del contratto: cosa fare

Quando un contratto in cedolare secca si chiude prima della scadenza, la risoluzione anticipata va comunicata all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni, ma non paghi né imposta di registro né bollo. La cedolare resta dovuta solo sui canoni maturati fino alla data di chiusura.

Può succedere perché l'inquilino recede con il preavviso previsto dal contratto o dalla legge, oppure perché tu e l'inquilino decidete insieme di chiudere il rapporto. In entrambi i casi il percorso fiscale è lo stesso.

Perché con la cedolare la chiusura non costa nulla

La cedolare sostituisce non solo l'IRPEF e le addizionali sul canone, ma anche l'imposta di registro e di bollo sul contratto, sulle proroghe e sulle risoluzioni. Nel regime ordinario la risoluzione sconta invece l'imposta di registro. È uno dei vantaggi meno conosciuti del regime: chiudere il contratto in anticipo non comporta costi fiscali aggiuntivi. Resta però l'obbligo di comunicazione: saltarlo non ti fa pagare imposte, ma ti espone a sanzioni e lascia il contratto formalmente in vita negli archivi dell'Agenzia.

Le tre cose da fare

1. Metti per iscritto la chiusura: lettera di recesso dell'inquilino, accordo di risoluzione consensuale o verbale di riconsegna delle chiavi. La data che risulta da questi documenti è quella che conta anche per il fisco.
2. Comunica la risoluzione con il modello RLI entro 30 giorni dalla data di chiusura. Può farlo una delle parti, di solito il proprietario che aveva registrato il contratto, in autonomia online oppure tramite un CAF o un commercialista. Con la cedolare attiva non ci sono imposte da versare per questo adempimento.
3. Restituisci il deposito cauzionale con gli interessi legali maturati, salvo trattenute per danni documentati. Il deposito non è un tuo reddito, quindi non entra nella cedolare né quando lo incassi né quando lo restituisci.

Quanto paghi nell'anno della chiusura

Laura affitta un trilocale a Firenze a canone libero, a 1.000 euro al mese. L'inquilino recede e il contratto si chiude il 30 aprile 2026. Nel 2026 Laura ha incassato quattro mensilità, cioè 4.000 euro: la cedolare al 21% è di 4.000 × 21% = 840 euro, da versare a saldo entro il 30 giugno 2027.

Se da giugno riaffitta lo stesso appartamento a 1.100 euro al mese, i canoni da giugno a dicembre (7 × 1.100 = 7.700 euro) si aggiungono: la cedolare del 2026 diventa (4.000 + 7.700) × 21% = 2.457 euro. Ricorda che il nuovo contratto è un rapporto distinto e richiede una nuova registrazione con una nuova opzione: la procedura è nella guida all'opzione per la cedolare nel modello RLI.

Attenzione all'acconto

L'acconto di un anno si calcola sulla cedolare dell'anno precedente. Nel 2025 Laura aveva incassato 12 mensilità e pagato 2.520 euro di cedolare; per il 2026, con il metodo storico, dovrebbe quindi versare 2.520 euro di acconto: 1.008 euro entro il 30 giugno e 1.512 euro entro il 30 novembre.

Se non riaffitta, però, la cedolare effettiva del 2026 è di soli 840 euro. Con il metodo storico verserebbe 1.680 euro in più, che recupererebbe come credito nella dichiarazione successiva. In alternativa può ridurre l'acconto sulla base della cedolare che prevede di dover pagare davvero: è legittimo, ma se la stima si rivela troppo bassa la differenza va regolarizzata con il ravvedimento. Per fare le prove usa il calcolatore di acconto e saldo.

Se l'inquilino se ne va senza pagare

Una chiusura anticipata a volte arriva dopo mesi di affitti non pagati. Per i contratti abitativi stipulati dal 2020 i canoni non percepiti non si tassano se la morosità è provata da un'intimazione di sfratto per morosità o da un'ingiunzione di pagamento notificata. Senza uno di questi atti, i canoni pattuiti ma non incassati restano in linea di principio imponibili.

In sintesi

• Niente imposta di registro né bollo sulla risoluzione con la cedolare.
• Comunicazione con modello RLI entro 30 giorni.
• Cedolare dovuta solo sui canoni fino alla data di chiusura.
• Acconto da ricontrollare: con il metodo storico rischi di anticipare troppo.

Se la chiusura si intreccia con morosità, trattenute sul deposito o un nuovo contratto in corso d'anno, fatti seguire da un commercialista o da un CAF per sistemare dichiarazione e versamenti.

Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.