La cedolare secca su box e cantine si applica quando la pertinenza è affittata insieme all’abitazione, nello stesso contratto o con un contratto separato ma allo stesso inquilino; se invece il box è affittato da solo a un’altra persona, la cedolare non è possibile e si torna al regime ordinario.
La regola è semplice, ma nella pratica i casi si mescolano: il box ceduto al vicino, la cantina aggiunta dopo qualche anno, il posto auto con un canone a parte. Vediamoli con ordine.
Quali spazi contano come pertinenze
Sono pertinenze gli spazi al servizio stabile dell’abitazione: il box o garage, il posto auto, la cantina, la soffitta. La cedolare riguarda gli immobili abitativi accatastati da A/1 ad A/11, esclusi gli uffici A/10, e le pertinenze ne seguono la sorte solo se legate all’abitazione locata.
Un box affittato senza alcuna casa, a chiunque, non rientra mai nella cedolare: per il fisco è una locazione autonoma, non abitativa.
Conta anche chi è il proprietario. Possono scegliere la cedolare solo le persone fisiche che hanno la proprietà o un diritto reale di godimento, come l’usufrutto, e che non affittano nell’esercizio di un’impresa o di una professione. Se box e casa sono intestati a persone diverse, ciascuno valuta la propria posizione.
Tre casi, tre risposte
Caso 1: casa e box nello stesso contratto
È la situazione più lineare. Affitti un appartamento a 800 € al mese e il box a 100 € al mese allo stesso inquilino, con un unico contratto. Il canone annuo è 10.800 € e, scegliendo la cedolare al 21%, paghi 10.800 × 21% = 2.268 €, senza imposta di registro e di bollo. Il box segue in tutto l’abitazione: se il contratto è a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, anche la parte del box è tassata al 10%.
Caso 2: box con un contratto separato, stesso inquilino
Capita spesso che il box si aggiunga dopo, oppure che le parti preferiscano due contratti distinti. Anche così la pertinenza locata con contratto separato può entrare nella cedolare, a condizione che l’inquilino sia lo stesso dell’abitazione. Conviene che il contratto del box richiami quello della casa, così il legame tra i due è chiaro. L’opzione va indicata nel modello RLI di registrazione anche per questo contratto: non si estende da sola.
Caso 3: box affittato a una persona diversa
Se il box va al vicino di casa che non è tuo inquilino, la cedolare non si applica. Prendiamo lo stesso box a 100 € al mese, 1.200 € l’anno:
- IRPEF sul 95% del canone: 1.140 €, che con un’aliquota del 23% danno 262,20 €, più le addizionali regionale e comunale;
- imposta di registro: il 2% del canone annuo sarebbe 24 €, ma per la prima annualità vale il minimo di 67 €, di regola diviso a metà con l’inquilino.
Con la cedolare, se il box fosse stato pertinenza della casa affittata, avresti pagato 252 € e nessun registro.
Come scegliere la cedolare anche per la pertinenza
Il percorso è lo stesso dell’abitazione. L’opzione si esercita nel modello RLI entro 30 giorni dalla stipula, oppure in un’annualità successiva entro 30 giorni dal suo inizio. Ricordati la rinuncia agli aggiornamenti del canone: per tutta la durata dell’opzione niente ISTAT, e la comunicazione all’inquilino va fatta con raccomandata o PEC prima di optare, salvo che la rinuncia sia già nel contratto. Per i dettagli sul modulo puoi leggere la guida all’opzione per la cedolare nel modello RLI.
Gli errori più frequenti
- Applicare la cedolare a un box o a un posto auto affittato da solo, senza abitazione.
- Registrare il contratto separato del box senza esercitare l’opzione, pensando che basti quella della casa.
- Affittare la casa a una persona e il box a un familiare o a un coinquilino diverso, rompendo il requisito dello stesso inquilino.
- Dimenticare che le spese condominiali rimborsate per il box, se indicate separatamente dal canone, non fanno parte del canone tassato, e quindi includerle nella base imponibile.
- Pensare che la cedolare copra anche l’IMU: sul box, come sulla casa, l’IMU resta dovuta dal proprietario.
Per vedere quanto paghi con casa e pertinenze insieme inserisci il canone complessivo nel calcolatore della cedolare secca; se hai più contratti incrociati, fatti seguire da un commercialista o da un CAF.
Calcola la tua cedolare
Canone libero, concordato o affitti brevi: il risultato in un attimo.
Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.