Cedolare secca per affitti a studenti universitari: guida pratica

Chi affitta a studenti universitari può scegliere la cedolare secca e, con il contratto per studenti a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, paga solo il 10% sul canone. Fuori da quei comuni l’aliquota è del 21%. Nelle città universitarie, quasi tutte capoluogo di provincia, il 10% è quindi la norma per chi usa il contratto giusto.

Il contratto giusto per gli studenti

La legge prevede un contratto specifico, pensato per chi frequenta l’università in una città diversa da quella di residenza: il contratto per studenti universitari, con durata da 6 a 36 mesi. Segue le regole del canone concordato, con canone e condizioni fissati dall’accordo territoriale del comune.

Nulla ti vieta di affittare a uno studente con un contratto libero 4+4 o con un concordato ordinario 3+2, ma per chi sta in città per l’anno accademico o per la durata del corso il contratto dedicato è più adatto e permette, nei comuni giusti, l’aliquota ridotta.

Esempio: un trilocale a Torino

Hai un trilocale a Torino e lo affitti a tre studenti con un unico contratto per studenti a canone concordato: 350 € a testa, 1.050 € al mese, 12.600 € l’anno.

• Cedolare al 10%: 12.600 × 10% = 1.260 € l’anno.
• A parità di canone, con un contratto libero al 21%: 12.600 × 21% = 2.646 €.

Se in più ogni studente ti rimborsa 50 € al mese di spese condominiali, indicate nel contratto separatamente dal canone, quei soldi non si sommano alla base imponibile: la cedolare resta calcolata sui 12.600 €. Per vedere se il tuo comune rientra nell’elenco consulta i comuni con cedolare al 10% per provincia.

I passaggi, dalla firma alla dichiarazione

1. Verifica il comune: solo nei comuni ad alta tensione abitativa il concordato è tassato al 10%.
2. Leggi l’accordo territoriale: stabilisce i valori minimi e massimi del canone in base a zona, metratura e dotazioni dell’immobile.
3. Chiedi l’attestazione di rispondenza se firmi il contratto senza l’assistenza delle associazioni: la rilascia un’associazione firmataria dell’accordo territoriale.
4. Prepara la rinuncia agli aumenti: con la cedolare niente aggiornamento del canone, ISTAT compreso, per tutta la durata dell’opzione. Scrivila nel contratto o comunicala all’inquilino con raccomandata o PEC prima di optare.
5. Registra il contratto con il modello RLI entro 30 giorni dalla stipula, barrando l’opzione per la cedolare. Trovi il procedimento nella guida su come scegliere la cedolare nel modello RLI.
6. Dichiara il canone nel quadro B del 730 o nel quadro RB del modello Redditi e versa saldo e acconti alle scadenze dell’IRPEF.

Stanze singole o un contratto unico?

Con più studenti puoi firmare un solo contratto con tutti, oppure un contratto per ciascuna stanza. Fiscalmente la cedolare si può scegliere in entrambi i casi, perché si tratta sempre di locazione a uso abitativo. Cambia la gestione pratica:

• con il contratto unico gli inquilini sono legati tra loro e, se uno se ne va, la sostituzione va concordata con gli altri;
• con i contratti per stanza ogni rapporto è autonomo, ma hai più registrazioni, più comunicazioni di rinuncia e più scadenze da seguire.

Non confondere questi contratti con gli affitti brevi: un posto letto affittato per qualche settimana a uno studente in visita, sotto i 30 giorni, segue un’altra disciplina.

Cauzione, utenze e IMU

Il deposito cauzionale può arrivare al massimo a tre mensilità, produce interessi legali a favore dello studente e non è reddito tuo. Le utenze e le spese condominiali rimborsate, se tenute distinte dal canone, non entrano nella cedolare. Resta invece dovuta l’IMU, che la cedolare non sostituisce, mentre la TARI è di norma a carico di chi occupa l’immobile.

Ricorda anche che il canone in cedolare non fa cumulo con gli altri tuoi redditi per l’aliquota IRPEF, ma conta per alcune soglie, come i familiari a carico e l’ISEE: se affitti a studenti per integrare un reddito basso, tienine conto.

Un’attenzione in più se il contratto è firmato da uno dei genitori come garante o intestatario: conta chi è indicato come conduttore nel contratto registrato, ed è bene che sia chiaro fin dall’inizio.

Per stimare quanto paghi con il tuo canone concordato usa il calcolatore della cedolare secca; se è il primo contratto per studenti che firmi, un CAF o un’associazione della proprietà può aiutarti a impostarlo correttamente.

Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.