Cedolare secca e immobile arredato: cambia qualcosa?

No, per la cedolare secca affittare un immobile arredato non cambia le regole: aliquote, base imponibile e adempimenti sono identici a quelli di una casa vuota. Quello che cambia è il canone che puoi chiedere e, di conseguenza, l'imposta che paghi.

Cosa resta uguale

• Aliquote: 21% a canone libero, 10% per il concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, 21% per il concordato negli altri comuni.
• Immobili ammessi: abitazioni da A/1 ad A/11, escluso A/10, con le eventuali pertinenze.
• Base imponibile: l'intero canone annuo pattuito, senza alcuna deduzione.
• Opzione e rinuncia agli aumenti: modello RLI e rinuncia all'aggiornamento del canone, come per qualsiasi contratto.
• Scadenze: saldo e acconti con le stesse date dell'IRPEF.

Non esiste una quota del canone "per i mobili" da tassare a parte, né un'aliquota diversa per chi affitta arredato.

Dove l'arredo fa la differenza

Il canone è più alto, e così l'imposta

Il canone di una casa arredata comprende di fatto anche l'uso di mobili ed elettrodomestici. Per il fisco, però, è tutto canone: se pattuisci 900 euro al mese, la cedolare si calcola su 900 euro, anche se nella tua testa una parte di quella cifra serve a ripagare la cucina nuova.

Le spese per i mobili non si deducono

Con la cedolare non c'è alcuna deduzione: il costo di divano, lavatrice o letti non riduce l'imposta. Del resto anche nel regime ordinario il canone si tassa al 95% (al 66,5% per il concordato nei comuni ad alta tensione abitativa) senza poter scaricare le spese effettive. Eventuali detrazioni legate ai bonus edilizi restano invece utilizzabili contro l'IRPEF degli altri redditi, a patto di averne abbastanza da non finire in incapienza.

Inventario e stato dei mobili

Non è un tema fiscale, ma conta molto nella pratica: allega al contratto un inventario dei mobili e degli elettrodomestici, con qualche foto e lo stato di conservazione, e fallo firmare all'inquilino. Alla riconsegna sarà più semplice capire se ci sono danni da coprire con il deposito cauzionale, che resta comunque nel limite di tre mensilità e non è reddito per te.

Le utenze vanno tenute separate

Nelle case arredate capita spesso di includere luce, gas e internet. Se rimborsi spese e oneri accessori sono indicati separatamente dal canone, non vengono tassati; se invece fissi un importo unico tutto compreso, la cedolare si applica all'intera cifra.

Esempio: vuoto o arredato?

Elena ha un bilocale a Milano. Vuoto lo affitterebbe a 750 euro al mese, arredato a 900 euro. Con un contratto 4+4 a canone libero e cedolare al 21%:

• vuoto: 750 × 12 = 9.000 euro, cedolare 1.890 euro, incasso al netto della cedolare 7.110 euro;
• arredato: 900 × 12 = 10.800 euro, cedolare 2.268 euro, incasso al netto della cedolare 8.532 euro.

L'arredo le porta 1.422 euro netti in più all'anno. Se per arredare spende 6.000 euro, recupera l'investimento in poco più di quattro anni, più o meno la durata del primo periodo contrattuale. Puoi rifare il conto con i tuoi numeri nel calcolatore della cedolare secca.

Il ragionamento vale anche al contrario: se l'arredo ti permette di chiedere solo 50 euro in più al mese, cioè 600 euro l'anno, dopo la cedolare al 21% ti restano 474 euro, e servono oltre dodici anni per recuperare la stessa spesa.

Arredato a breve o a lungo termine

Una casa arredata è il presupposto per gli affitti brevi fino a 30 giorni, dove dal 2026 si paga il 21% sull'immobile scelto in dichiarazione e il 26% sul secondo, mentre dal terzo si presume un'attività d'impresa. Le regole complete sono nella guida agli affitti brevi.

Chi affitta arredato a lavoratori in trasferta o a studenti può usare anche il contratto transitorio (da 1 a 18 mesi) o quello per universitari (da 6 a 36 mesi): se sono a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, la cedolare scende al 10%. Le locazioni turistiche oltre i 30 giorni, invece, non sono affitti brevi e seguono la cedolare ordinaria.

Prima di scegliere tra cedolare e regime ordinario per la tua casa arredata, confronta i numeri con il calcolatore cedolare o IRPEF o fatti seguire da un commercialista.

Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.