Dal 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi resta al 21% per un solo immobile, scelto da te in dichiarazione, sale al 26% sul secondo e non è più applicabile dal terzo, perché da quel momento la legge presume un’attività d’impresa. È l’effetto della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), che ha abbassato in modo netto la soglia oltre la quale servono partita IVA e regole da imprenditore.
Se affitti per pochi giorni una o due case, tramite portale o in autonomia, per te cambia poco. Se ne gestisci tre o più, il 2026 è l’anno in cui devi ripensare l’organizzazione. Vediamo i punti uno per uno.
Che cosa si intende per affitto breve
Per il fisco è affitto breve la locazione di un immobile abitativo fino a 30 giorni, stipulata da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa, anche se includi pulizia e biancheria (DL 50/2017). La stessa disciplina vale per la sublocazione e per chi affitta la casa ricevuta in comodato.
Le locazioni oltre i 30 giorni, anche se turistiche, non sono affitti brevi: seguono la cedolare ordinaria al 21% (10% se a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa) e la regola del 26% non si applica.
Le tre fasce in vigore dal 2026
- Primo immobile al 21%: sei tu a scegliere in dichiarazione quale unità far rientrare nell’aliquota più bassa.
- Secondo immobile al 26% sui corrispettivi di quella unità.
- Dal terzo immobile, attività d’impresa: se nello stesso anno destini ad affitti brevi tre o più immobili, si presume l’esercizio di impresa. Serve la partita IVA e la cedolare non è più disponibile.
Fino al 2025 la presunzione di impresa scattava solo dal quinto immobile: chi ne gestiva tre o quattro poteva restare un privato. Dal 2026 non è più così.
Attenzione al conteggio: si contano le unità immobiliari, non i contratti né le stanze. Un appartamento affittato a camere resta un solo immobile; due monolocali distinti sono due immobili, anche se si trovano nello stesso palazzo.
Esempio: quale immobile mettere al 21%
Hai due appartamenti in affitto breve. Nel 2026 il primo incassa 12.000 € lordi, il secondo 8.000 €.
- Scelta A, il primo al 21% e il secondo al 26%: 2.520 € + 2.080 € = 4.600 €.
- Scelta B, il primo al 26% e il secondo al 21%: 3.120 € + 1.680 € = 4.800 €.
Conviene applicare il 21% all’immobile che incassa di più: in questo caso risparmi 200 €. Puoi rifare il conto con i tuoi numeri nel calcolatore della cedolare sugli affitti brevi.
Su cosa si paga: i corrispettivi lordi
La base imponibile sono i corrispettivi lordi incassati, senza abbattimenti. Le commissioni trattenute dai portali non sono deducibili, e lo stesso vale per pulizie e utenze. Se un ospite paga 1.000 € e il portale trattiene 150 € di commissioni, la cedolare si calcola comunque su 1.000 €.
Quando un intermediario o un portale incassa per tuo conto, applica una ritenuta del 21% a titolo d’acconto e ti rilascia la Certificazione Unica. Sul secondo immobile, tassato al 26%, la ritenuta non basta e la differenza la versi tu. Riprendendo l’esempio, sugli 8.000 € del secondo appartamento il portale trattiene 1.680 €, la cedolare dovuta è 2.080 €: restano 400 € da pagare alle scadenze ordinarie, che trovi nella pagina su acconto e saldo della cedolare.
Gli obblighi che restano invariati
La Legge di Bilancio interviene sulle imposte, ma gli adempimenti già in vigore restano tutti:
- il CIN, il codice identificativo nazionale, da esporre nell’annuncio e all’esterno dell’immobile;
- le dotazioni di sicurezza: rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori;
- la comunicazione degli ospiti alla Questura con Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, entro 6 ore per i soggiorni inferiori alle 24 ore;
- l’imposta di soggiorno, dove il Comune l’ha istituita: come gestore sei responsabile del versamento.
Se hai tre o più immobili: le strade possibili
Chi nel 2026 destina ad affitti brevi tre o più immobili ha in sostanza due alternative. La prima è aprire la partita IVA e gestire l’attività come impresa, con tutto ciò che comporta in termini di contabilità e contributi. La seconda è ridurre a due le unità in affitto breve e destinare le altre a locazioni più lunghe, con un contratto registrato e la cedolare ordinaria.
Ricorda che conta quanti immobili hai destinato ad affitti brevi nel corso dell’anno, non solo quelli attivi a dicembre: una riorganizzazione fatta tardi potrebbe non bastare per l’anno in corso.
Ogni situazione ha le sue variabili, dal numero di unità agli altri redditi: prima di decidere fai una simulazione con il calcolatore degli affitti brevi e confrontati con un commercialista che conosca il tuo caso.
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Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.