Cedolare secca nel 730: dove si indica e come compilare il quadro B

Nel modello 730 la cedolare secca si indica nel quadro B, quello dei redditi dei fabbricati: per ogni immobile affittato compili il rigo con i dati dell’immobile e del contratto, riporti il canone e segnali l’opzione per la cedolare. Il software calcola poi l’imposta sostitutiva, separata dall’IRPEF. Chi presenta il modello Redditi usa invece il quadro RB, con la stessa logica.

Prima di iniziare: cosa tenere a portata di mano

• Il contratto di locazione e la ricevuta di registrazione con il modello RLI, dove risulta l’opzione.
• I dati catastali dell’immobile: rendita, categoria e comune.
• La tua percentuale di possesso e i giorni di locazione nell’anno.
• Il canone annuo pattuito e, se ci sono, le eventuali variazioni nel corso dell’anno.
• Per gli affitti brevi, la Certificazione Unica rilasciata dal portale o dall’intermediario.
• Le ricevute degli F24 pagati per gli acconti della cedolare dell’anno.

La compilazione, rigo per rigo

1. Un rigo per ogni immobile, e un rigo in più se nell’anno è cambiato qualcosa: per esempio se l’immobile è stato sfitto per qualche mese e poi affittato, oppure se hai optato per la cedolare in corso d’anno.
2. Dati dell’immobile: rendita catastale, giorni e percentuale di possesso, codice del comune.
3. Tipo di utilizzo: va scelto il codice che corrisponde al tipo di contratto, libero o concordato. Le istruzioni del modello elencano tutti i codici.
4. Canone di locazione: con la cedolare indichi il canone annuo intero per la tua quota, senza la riduzione del 5% prevista nel regime ordinario. Le spese condominiali rimborsate dall’inquilino, se indicate separatamente nel contratto, non vanno sommate.
5. Casella della cedolare secca: barrala nel rigo dell’immobile. Senza questa indicazione il canone verrebbe tassato con l’IRPEF.
6. Dati del contratto: per i contratti a canone concordato vanno riportati gli estremi di registrazione, necessari per l’aliquota ridotta.

Se l’immobile è in comproprietà, ciascun proprietario compila il proprio 730 con la sua quota e il suo regime: chi ha optato barra la casella, chi non ha optato no.

Affitti brevi e Certificazione Unica

Se affitti per periodi fino a 30 giorni tramite un portale che incassa per tuo conto, ricevi una Certificazione Unica con i corrispettivi lordi e la ritenuta del 21% già trattenuta. In dichiarazione riporti i corrispettivi, scegli la cedolare e scomputi la ritenuta. Dal 2026, se hai due immobili in affitto breve, sei tu a indicare quale tassare al 21%: sull’altro si applica il 26% e la differenza rispetto alla ritenuta la paghi con la dichiarazione. Le regole aggiornate sono riassunte nella pagina sugli affitti brevi.

Sublocazione e affitto da parte del comodatario hanno una compilazione diversa, perché il reddito non è da fabbricati: in questi casi fatti aiutare dal CAF.

Dopo il 730: saldo e acconti

La cedolare ha le stesse scadenze dell’IRPEF. Con il 730 presentato tramite datore di lavoro o ente pensionistico, saldo e acconti sono trattenuti in busta paga o sulla pensione; senza sostituto d’imposta li versi tu con l’F24, con i codici tributo 1842 per il saldo, 1840 per la prima rata e 1841 per la seconda.

Un esempio. Nel 2025 hai scelto per la prima volta la cedolare e l’imposta dovuta è di 2.100 €. Con il metodo storico, nel primo anno non hai pagato acconti, quindi a giugno 2026 versi un saldo di 2.100 €. L’acconto per il 2026 è pari al 100% della cedolare dell’anno precedente, quindi 2.100 €, diviso in due rate:

• 40% entro il 30 giugno: 840 €;
• 60% entro il 30 novembre: 1.260 €.

Saldo e prima rata si possono pagare entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%. Sotto i 51,65 € l’acconto non è dovuto, e fino a 257,52 € si paga in un’unica rata a novembre. Puoi simulare il tuo calendario di pagamenti con il calcolatore di acconto e saldo della cedolare.

Tre errori da evitare

Indicare il canone ridotto

Con la cedolare la base è il canone intero. Indicare il 95%, come nel regime ordinario, porta a pagare meno del dovuto e a ricevere una comunicazione di irregolarità.

Dimenticare la casella

Se non segnali l’opzione, il canone viene sommato agli altri redditi e tassato con IRPEF e addizionali, quasi sempre con un costo maggiore.

Non aggiornare i righi dopo un cambio

Un nuovo inquilino, un periodo sfitto, una proroga: ogni variazione dell’anno va riportata su righi distinti, con i giorni corretti.

Prima di inviare il 730 verifica l’imposta attesa con il calcolatore della cedolare secca; se hai più immobili o affitti brevi, affidati a un CAF o a un commercialista per la compilazione.

Articolo informativo. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.